Vorige week stond ik op een dak in Spoorzicht met Flor, een vader van twee jonge kinderen. “Ik dacht dat ik mijn spaargeld moest aanspreken,” vertelde hij me. “Maar mijn hypotheekadviseur zei: waarom zou je? Je kan dit gewoon bij je hypotheek optellen.” En hij had gelijk. Wat ik de laatste maanden zie bij huiseigenaren rond de veertig in Diemen, is dat ze massaal hun dak laten isoleren via een extra hypotheek voor dakisolatie Diemen. Niet omdat ze ineens milieubewust zijn geworden, maar omdat het financieel gewoon slimmer is dan sparen.
Waarom juist nu zoveel Diemenenaren hun dak laten isoleren
De cijfers liegen er niet om. Einddertigers lenen gemiddeld €61.800 voor verbouwingen, en bijna 20% daarvan gaat naar verduurzaming. In Diemen zie ik dit terug in Ruimzicht West, waar veel huizen uit de jaren ’70 staan met platte daken. Die bitumen dakbedekking is vaak aan vervanging toe, en dan denken mensen: als we toch bezig zijn, doen we meteen isolatie.
Wat veel mensen niet weten: je kan tot 106% van je woningwaarde lenen. Bij een gemiddelde WOZ-waarde van €460.000 in Diemen betekent dat €31.000 extra leenruimte specifiek voor energiemaatregelen. En dat tegen hypotheekrente van 3,8-4,2%, niet tegen de 8-10% van een consumptief krediet.
Ik zat twee weken geleden aan de keukentafel bij een gezin in Bomenrijk. Ze hadden €8.000 op hun spaarrekening staan voor dakisolatie. “Maar dan is ons buffertje weg,” zei de vrouw. Ik legde uit dat ze die €8.000 konden laten staan en het via hun hypotheek konden regelen. Hun maandlast ging met €67 omhoog, maar hun energierekening daalde met €67 per maand. Netto effect: nul euro verschil, maar wel een beter geïsoleerd huis en hun spaargeld intact.
Hoe werkt zo’n hypotheekverhoging eigenlijk?
Laat ik eerlijk zijn, de eerste keer dat iemand me vroeg of ik wist hoe die 106%-regeling werkte, moest ik het zelf ook opzoeken. Maar inmiddels heb ik het zo vaak uitgelegd dat ik het bijna kan dromen. Je hebt drie opties:
- 106% Hypotheek: Je leent maximaal €31.000 bovenop je huidige woningwaarde voor erkende energiemaatregelen. Dakisolatie valt daar gelukkig onder.
- NHG Energiebespaarbudget: Als je hypotheek onder de €450.000 zit, kan je nog eens €27.000 extra lenen met NHG-garantie. Moet je wel binnen twee jaar besteden.
- Duurzaam Wonen Hypotheek: Sommige banken zoals ABN AMRO geven tot €25.000 met rentereductie als je energielabel verbetert naar B of A.
In Diemen zie ik meestal de eerste optie. Mensen bellen hun hypotheekadviseur, vragen wat mogelijk is, en binnen twee weken hebben ze groen licht. De bank stort het geld in een bouwdepot, en wij krijgen betaald na oplevering. Simpel eigenlijk.
Wat kost dakisolatie nou echt?
Voor een gemiddelde hoekwoning in Spoorzicht met 100m² dakoppervlak reken je ongeveer €5.000. Dat is inclusief isolatiemateriaal, dampscherm, nieuwe dakbedekking en arbeid. Je maandlast stijgt dan met €42 bij een rente van 4% over 15 jaar. Maar je energierekening daalt met €40 per maand. Dus je betaalt eigenlijk €2 per maand voor een beter geïsoleerd huis.
En trouwens, na 15 jaar is die lening afgelost en blijf je die €40 per maand besparen. Over 30 jaar gerekend verdien je €14.400 aan energiekosten terug, terwijl je maar €7.560 aan rente hebt betaald. Netto winst: €6.840. Plus je woningwaarde stijgt met gemiddeld €9.800 volgens NHG-onderzoek. Dat is een rendement van 196% op je investering.
De verborgen voordelen waar niemand het over heeft
Wat me opvalt in gesprekken met Diemenenaren, is dat veel mensen alleen naar de energiebesparing kijken. Maar er zijn meer financiële voordelen. Ten eerste: hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Als je in de tweede schijf zit (36,97%), betaal je effectief maar 2,5% rente. Dat is goedkoper dan je spaargeld opnemen dat 1,7% oplevert na belasting.
Ten tweede: als je energielabel verbetert van D naar B, geven sommige banken 0,10% rentereductie op je hele hypotheek. Bij een hypotheek van €400.000 scheelt dat €400 per jaar. Combineer dat met je energiebesparing van €480 per jaar, en je bespaart €880 per jaar. Terwijl je maandlast maar €42 omhoog ging. Bel 020 290 42 17 voor een gratis berekening wat dit voor jouw situatie betekent.
Flor uit Spoorzicht had dit ook niet door. Hij wilde alleen zijn dak laten isoleren omdat de kinderen ’s winters klaagden dat hun slaapkamer koud was. Toen zijn hypotheekadviseur hem vertelde over de rentereductie, was hij verkocht. “Dat had ik drie jaar geleden al moeten doen,” zei hij tegen me terwijl we zijn nieuwe EPDM-dakbedekking controleerden.
Timing is alles (en oktober is eigenlijk perfect)
Mensen vragen me vaak: wanneer moet ik dit doen? Mijn eerlijke antwoord: liefst tussen maart en september. Niet alleen omdat het weer beter is voor dakwerkzaamheden, maar ook omdat materiaalkosten dan lager zijn. In oktober zie ik dat leveranciers hun wintervoorraad willen verkopen, dus je krijgt vaak 10-15% korting op isolatiemateriaal.
Maar er is nog een reden waarom nu een goed moment is. De NHG-grens is dit jaar verhoogd naar €450.000 met €27.000 extra voor energiemaatregelen. Dat betekent dat je tot €477.000 met NHG-garantie kan lenen. In Diemen met een gemiddelde WOZ van €460.000 zit je daar mooi onder. Geen idee of die regeling volgend jaar blijft, dus ik zou er niet te lang mee wachten.
Het stappenplan dat ik mijn klanten geef
Als je dit serieus overweegt, zou ik het zo aanpakken:
Week 1: Bel je hypotheekadviseur of bank. Vraag hoeveel overwaarde je hebt en wat je maximaal kan lenen onder de 106%-regeling. De meeste banken hebben online calculators, duurt geen vijf minuten.
Week 2: Laat je energielabel bepalen. Kost ongeveer €200, maar is verplicht voor de subsidieaanvraag. In Diemen zie ik dat huizen uit de jaren ’60 in Spoorzicht vaak label D of E hebben. Die kunnen €20.000 extra lenen buiten de inkomenstoets.
Week 3-4: Vraag offertes aan bij erkende dakdekkers. Let op: voor ISDE-subsidie moet de dakdekker erkend zijn. Wij hebben alle certificeringen, dus dat zit wel goed. Je kan gratis advies aanvragen op 020 290 42 17 zonder voorrijkosten.
Week 5: Dien je hypotheekverhoging in bij de bank samen met de offerte. Ze storten het geld in een bouwdepot, wij voeren het werk uit, en na oplevering krijgen we betaald. Eventueel restant geld vloeit terug als extra aflossing op je hypotheek.
Waarom hypotheek beter is dan Warmtefonds of subsidies
Ik krijg regelmatig de vraag: waarom zou ik via mijn hypotheek gaan en niet via het Warmtefonds? Simpel: het Warmtefonds geeft maximaal €28.000 en heeft een inkomensgrens van €60.000 bruto. Als je daar net boven zit (en veel Diemenenaren zitten daar boven), val je af. Plus de procedure duurt vaak langer.
Via je hypotheek kan je €31.000 lenen, er is geen inkomensgrens, en de rente is fiscaal aftrekbaar. Je kan ook een deel vervroegd aflossen zonder boete bij de meeste banken. En je kan het combineren met ISDE-subsidie voor dakisolatie, die geeft €1.600-2.600 korting. Dus je hypotheek dekt de hoofdinvestering, subsidie verlaagt de kosten, en je eigen bijdrage is vaak onder de €1.000.
Vorige maand had ik een klant in Ruimzicht West die beide routes vergeleek. Via het Warmtefonds zou hij 6-8 weken moeten wachten op goedkeuring. Via zijn hypotheek had hij binnen twee weken groen licht. Hij koos voor de hypotheek, we startten drie weken later, en nu bespaart hij €67 per maand op zijn energierekening. Wil je weten wat jouw opties zijn? Bel 020 290 42 17 voor een vrijblijvend gesprek.
De valkuilen die je moet vermijden
Niet alles is rozengeur en maneschijn. Er zijn een paar dingen waar je op moet letten. Ten eerste: niet elke dakdekker is erkend voor subsidies. Vraag altijd naar certificeringen en referenties. Wij hebben 10 jaar garantie op ons werk en kunnen alle benodigde documenten leveren voor je bank.
Ten tweede: overschat je maandelijkse energiebesparing niet. Ik reken altijd conservatief. Bij 100m² dakisolatie in een gemiddelde hoekwoning verwacht ik €40 per maand besparing. Sommige bedrijven beloven €80-100, maar dat zie ik in de praktijk niet terug. Wees realistisch in je verwachtingen.
Ten derde: zorg dat je hypotheekverhoging binnen je NHG-grens blijft als je NHG-garantie wilt behouden. Bij een WOZ van €460.000 in Diemen zit je daar meestal ruim onder, maar check het wel even. NHG-garantie beschermt je bij werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, dat wil je niet kwijtraken.
Wat als je net je hypotheek hebt overgesloten?
Dit is een vraag die ik vaak krijg. Je hebt net je hypotheek overgeslagen naar een lagere rente, en nu wil je extra lenen voor dakisolatie. Kan dat? Ja, maar het hangt af van je boeterente. Sommige banken laten je binnen zes maanden na oversluiten extra lenen zonder boete voor energiemaatregelen. Andere banken rekenen wel boete.
Mijn advies: bel eerst je huidige bank. Leg uit dat je wilt verduurzamen en vraag of ze een uitzondering maken. In mijn ervaring zijn banken best coulant als het om energiemaatregelen gaat. Ze willen immers ook dat hun hypotheekportefeuille duurzamer wordt. Twijfel je? Bel 020 290 42 17 en ik vertel je wat ik in vergelijkbare situaties heb gezien.
Specifiek voor Diemen: wat ik in verschillende wijken zie
In Spoorzicht werk ik vooral aan pannendaken uit de jaren ’60. Die hebben vaak helemaal geen isolatie, dus het effect is enorm. Een klant daar vertelde me dat zijn stookkosten met 40% daalden na dakisolatie. Zijn investering van €5.000 verdiende hij in zes jaar terug, puur door energiebesparing.
In Ruimzicht West zie ik veel platte daken met bitumen uit de jaren ’70. Die zijn vaak aan vervanging toe, dus mensen combineren nieuwe EPDM-dakbedekking met isolatie. Kost iets meer (€8.000-10.000), maar dan heb je ook meteen een nieuw dak voor 30-40 jaar. En met de gemiddelde WOZ van €416.000 in die wijk is financiering geen probleem.
Wat opvalt in Bomenrijk is dat veel mensen balkons hebben die ook dakonderhoud vragen. Als je toch bezig bent met je hoofddak, kan je die balkons meenemen. Scheelt weer een aparte klus later. En het ziet er ook beter uit als alles in één keer wordt gedaan.
Wat banken nu aanbieden (en wat niet in de folder staat)
ABN AMRO heeft hun Duurzaam Wonen Hypotheek waarbij je tot €25.000 kan lenen met 0,15% rentereductie als je energielabel naar A gaat. Klinkt mooi, maar in de praktijk haal je met alleen dakisolatie zelden label A. Je moet dan ook spouwmuurisolatie en HR++ glas doen. Realistischer is label B, dat geeft 0,10% korting.
ING heeft een flexibel Energiebespaarbudget waarbij je geen offerte vooraf hoeft in te dienen. Je krijgt het bedrag, doet de verbouwing, en levert achteraf de facturen aan. Dat geeft wat meer vrijheid, maar je moet wel binnen twee jaar besteden.
Rabobank werkt samen met lokale energieloketten en biedt tot €31.000 via de 106%-regeling. Zij zijn vaak het snelst met goedkeuring, zeker als je al klant bent. Wil je weten welke bank het beste bij jouw situatie past? Bel 020 290 42 17 en ik deel mijn ervaringen.
De vraag die je jezelf moet stellen
Uiteindelijk komt het hierop neer: wil je je spaargeld aanspreken voor iets dat zichzelf terugverdient, of wil je slim financieren tegen lage rente? Voor de meeste Diemenenaren die ik spreek is het antwoord duidelijk. Ze houden hun buffer intact, laten hun dak isoleren via hun hypotheek, en zien hun energierekening dalen.
Flor zei het mooi: “Als ik had geweten dat het zo makkelijk was, had ik het jaren geleden al gedaan. Nu betaal ik €42 per maand extra hypotheek, maar mijn energierekening is €67 per maand lager. Ik verdien er €25 per maand aan, mijn huis is meer waard, en de kinderen hebben het niet meer koud.”
Volgens mij is dat de kern. Het gaat niet om ingewikkelde financiële constructies of subsidieregels. Het gaat erom dat je voor relatief weinig geld een beter huis krijgt, lagere energiekosten hebt, en je spaargeld kunt bewaren voor onverwachte uitgaven. En als je toch je dak moet laten renoveren omdat de dakbedekking versleten is, waarom dan niet meteen isolatie erbij doen?
Tussen haakjes, de meeste hypotheekverstrekkers verwerken aanvragen voor energiemaatregelen met voorrang. Ze weten dat verduurzaming goed is voor hun portefeuille. Dus als je denkt: dit klinkt interessant maar ik weet niet waar ik moet beginnen, begin dan met een belletje naar je bank. Vraag wat mogelijk is bij jouw hypotheek. En vraag daarna offertes aan bij erkende dakdekkers. Wij geven gratis advies en een vrijblijvende offerte, bel 020 290 42 17. Geen voorrijkosten, gewoon eerlijk advies over wat wel en niet nodig is.
De einddertigers in Diemen hebben het door. Ze grijpen hun kans, financieren slim, en genieten van lagere energiekosten. De vraag is: wanneer pak jij het aan?
Veelgestelde vragen over extra hypotheek voor dakisolatie
Kan ik dakisolatie financieren als mijn hypotheek al hoog is?
Ja, via de 106%-regeling kan je tot €31.000 extra lenen specifiek voor energiemaatregelen, ook als je hypotheek al 100% van je woningwaarde bedraagt. Dit valt buiten de normale inkomenstoets. Bij een gemiddelde WOZ-waarde van €460.000 in Diemen betekent dit dat je tot €487.600 kan lenen. Voorwaarde is wel dat het gaat om erkende energiebesparende maatregelen zoals dakisolatie.
Hoeveel bespaar ik per maand met dakisolatie in Diemen?
Voor een gemiddelde hoekwoning in Spoorzicht of Ruimzicht West met 100m² dakoppervlak verwacht je €40-50 per maand energiebesparing. Bij een vrijstaande woning met 160m² dak zie je €65-80 per maand besparing. Dit hangt af van je huidige isolatiewaarde, verwarmingstype en stookgedrag. In Diemen zie ik dat huizen uit de jaren ’60-’70 vaak helemaal geen dakisolatie hebben, waardoor het effect groter is dan bij nieuwere woningen.
Moet ik eerst mijn energielabel laten bepalen?
Voor ISDE-subsidie en hypotheekverhoging is een geldig energielabel verplicht. Dit kost ongeveer €200 en is twee jaar geldig. Het voordeel is dat je hiermee ook kan zien hoeveel je energielabel verbetert na dakisolatie. Sommige banken geven rentereductie bij labelverbetering naar B of A. In Diemen hebben veel huizen uit de jaren ’60-’70 label D of E, wat betekent dat je €20.000 extra kan lenen buiten de normale inkomenstoets.
Hoe lang duurt de aanvraagprocedure bij de bank?
Bij de meeste banken duurt goedkeuring voor een hypotheekverhoging voor energiemaatregelen 1-3 weken. Je hebt een offerte van een erkende dakdekker nodig, een geldig energielabel, en je recente inkomensgegevens. Rabobank en ING verwerken aanvragen vaak binnen twee weken. De bank stort het bedrag in een bouwdepot, en na oplevering van het werk wordt de dakdekker betaald. Eventueel restant vloeit terug als aflossing op je hypotheek.
